Wer in Dresden ein Verkehrswertgutachten braucht, hat zwei Wege: den Gutachterausschuss der Landeshauptstadt oder einen freien Sachverständigen. Beide können anerkannte Gutachten erstellen. Die Unterschiede liegen in Zuständigkeit, Ablauf und Betreuung.
Was macht der Gutachterausschuss?
Gutachterausschüsse sind nach §§ 192 ff. Baugesetzbuch selbstständige, unabhängige Gremien. Sie führen die Kaufpreissammlung, ermitteln die Bodenrichtwerte und die für die Wertermittlung erforderlichen Daten und veröffentlichen den Grundstücksmarktbericht. Damit liefern sie die Datengrundlage, mit der alle Sachverständigen in Dresden arbeiten.
Auf Antrag erstattet der Gutachterausschuss auch Verkehrswertgutachten. Antragsberechtigt sind nach § 193 BauGB unter anderem Behörden, Gerichte, Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte. Die Gebühren richten sich nach den landesrechtlichen Vorschriften.
Was macht ein freier Sachverständiger?
Ein freier Sachverständiger erstellt Verkehrswertgutachten im Auftrag, auf Grundlage derselben gesetzlichen Vorgaben (Baugesetzbuch und ImmoWertV 2021) und mit den Daten des Gutachterausschusses. Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist allerdings nicht geschützt. Achten Sie deshalb auf nachprüfbare Qualifikationen:
- Öffentliche Bestellung und Vereidigung, in der Regel durch die Industrie- und Handelskammer
- Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle
- Europäische Qualifikationen wie der Recognised European Valuer (REV) der TEGoVA
Was erkennt das Finanzamt an?
Für Erbschaft- und Schenkungsteuer können Sie nach § 198 Bewertungsgesetz einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt ermittelten nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten. Das Gesetz nennt dafür ausdrücklich zwei Gruppen: den zuständigen Gutachterausschuss und Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind. Ein Gutachten ohne diese Qualifikation kann das Finanzamt zurückweisen.
Worin sich beide Wege in der Praxis unterscheiden
- Beratung zum Anlass: Ein freier Sachverständiger klärt mit Ihnen vorab, welche Bewertung Sie überhaupt brauchen, und begleitet Sie bei Rückfragen von Finanzamt, Gericht oder Miterben.
- Termine und Bearbeitung: Bearbeitungszeiten hängen bei beiden von der Auslastung ab. Beim freien Sachverständigen vereinbaren Sie Ortstermin und Abgabe direkt.
- Umfang: Neben dem vollständigen Verkehrswertgutachten gibt es beim freien Sachverständigen auch Kurzgutachten, Kaufpreiseinschätzungen oder Restnutzungsdauergutachten.
- Kosten: Der Gutachterausschuss rechnet nach Gebührenordnung ab, der freie Sachverständige nach vereinbartem Honorar.
Woran Sie einen guten Sachverständigen erkennen
- Er nennt seine Zertifizierung oder Bestellung und die ausstellende Stelle.
- Er fragt zuerst nach dem Zweck der Bewertung und dem Stichtag.
- Er besichtigt die Immobilie vor Ort und fordert die nötigen Unterlagen an.
- Er begründet jeden Schritt nachvollziehbar, sodass auch Laien den Immobilienwert verstehen.
- Er sagt Ihnen vorab, womit Sie bei den Kosten rechnen müssen.
Fazit
Beide Wege führen zu einem anerkannten Verkehrswertgutachten. Entscheidend sind nachweisbare Qualifikation, saubere Begründung und eine Betreuung, die zu Ihrem Anlass passt. Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und Recognised European Valuer. Im kostenlosen Erstgespräch klären wir, welche Bewertung Sie brauchen. Mehr unter Immobilienbewertung Dresden.
Quellen: §§ 192 bis 193 Baugesetzbuch (BauGB); § 198 Bewertungsgesetz (BewG); Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).
