Wer in Dresden ein Grundstück oder Haus erbt, verkaufen will oder einen Grundsteuerbescheid prüft, stößt schnell auf den Bodenrichtwert. Er ist der wichtigste Ausgangswert für den Bodenwert, aber er ist nicht der Wert Ihres Grundstücks. Dieser Beitrag erklärt, was der Bodenrichtwert aussagt, wo Sie ihn finden und wann ein Gutachten davon abweicht.
Was ist der Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte sind nach § 196 Baugesetzbuch durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Der Gutachterausschuss ermittelt sie aus seiner Kaufpreissammlung, also aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Dafür bildet er Bodenrichtwertzonen, in denen Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Der Wert wird je Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.
Zwei Details sind wichtig: Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Und er wird grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Er bildet den Markt also immer mit einem gewissen zeitlichen Abstand ab.
Wo finden Sie den Bodenrichtwert in Dresden?
Für Dresden ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden die Bodenrichtwerte. Einsehen können Sie die Werte für ganz Sachsen online im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Sachsen. Für Radebeul, Meißen oder Coswig ist der Gutachterausschuss im Landkreis Meißen zuständig, für Pirna und Freital der Gutachterausschuss im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge.
Warum der Bodenrichtwert nicht Ihr Grundstückswert ist
Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der jeweiligen Zone, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab. Typische Gründe:
- Größe, Tiefe und Zuschnitt: Ein sehr großes oder ungünstig geschnittenes Grundstück hat oft einen niedrigeren Quadratmeterwert.
- Maß der baulichen Nutzung: Darf mehr oder weniger gebaut werden als beim Richtwertgrundstück, verändert das den Bodenwert.
- Erschließung: Sind noch Erschließungsbeiträge offen, mindert das den Wert.
- Lage innerhalb der Zone: Hanglage, Elbblick, Verkehrslärm oder die Nähe zu Gewerbe wirken sich aus, obwohl die Zone denselben Richtwert hat.
- Rechte und Lasten: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder ein Erbbaurecht verändern den Wert erheblich.
- Denkmalschutz und Altlasten: Auflagen und Sanierungsbedarf können den Wert deutlich beeinflussen.
Im Gutachten passe ich den Bodenrichtwert nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) an Ihr Grundstück an, etwa mit Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses oder begründeten Zu- und Abschlägen.
Bebaute Grundstücke: Der Boden ist nur ein Baustein
Bei Haus oder Wohnung ist der Bodenwert nur ein Teil des Immobilienwerts. Je nach Objekt kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Dabei spielen Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Mieteinnahmen und die Marktanpassung über Faktoren des Gutachterausschusses eine große Rolle. Wer nur Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche rechnet, liegt beim Hauswert deshalb oft weit daneben.
Bodenrichtwert und Grundsteuer
Für den Grundsteuerwert hat das Finanzamt den Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 herangezogen. Wer seinen Grundsteuerwert für deutlich überhöht hält, sollte prüfen lassen, ob sich ein Gutachten lohnt. Mehr dazu unter Grundsteuer-Gutachten.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist ein guter erster Anhaltspunkt, ersetzt aber keine Bewertung. Brauchen Sie einen belastbaren Immobilienwert für Finanzamt, Gericht, Miterben oder einen Verkauf, berate ich Sie gern im kostenlosen Erstgespräch. Alles zu meiner Arbeit finden Sie unter Immobilienbewertung Dresden.
Quellen: § 196 Baugesetzbuch (BauGB); Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021); BORIS Sachsen, Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaates Sachsen.
